Có thể chuyển nhượng, nhưng không được tự ý thực hiện
Có thể có phương án để chuyển nhượng, nhưng bên sử dụng đất không được tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp nếu chưa đáp ứng các điều kiện pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp về nguyên tắc không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ những trường hợp pháp luật cho phép. Đối với tài sản thế chấp không phải hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, bên thế chấp có thể bán, trao đổi, tặng cho nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Vì vậy, khi quyền sử dụng đất đang được thế chấp, cần xử lý quan hệ thế chấp trước hoặc có phương án được bên nhận thế chấp chấp thuận phù hợp với quy định pháp luật. Không nên hiểu rằng chỉ cần bên bán và bên mua đồng ý là có thể thực hiện ngay việc chuyển nhượng.
Vì sao phải kiểm tra bên nhận thế chấp trước khi ký?
Khi quyền sử dụng đất đã được dùng để bảo đảm một nghĩa vụ, quyền định đoạt của bên thế chấp chịu sự ràng buộc của quan hệ bảo đảm.
Trong thực tế, bên nhận thế chấp thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Vì vậy, việc chuyển nhượng cần được xem xét cùng với phương án xử lý khoản vay, nghĩa vụ được bảo đảm và tình trạng đăng ký thế chấp.
Điểm quan trọng là không nên đặt cọc, ký kết hoặc thực hiện giao dịch với giả định rằng việc thế chấp sẽ tự chấm dứt khi bán đất. Tình trạng thế chấp và phương án xử lý cần được làm rõ trước khi tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Có bắt buộc phải trả hết nợ rồi mới chuyển nhượng không?
Không nên mặc định mọi trường hợp đều phải trả hết toàn bộ khoản vay trước rồi mới có thể xử lý việc chuyển nhượng.
Tùy quan hệ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, các bên có thể cần xác định phương án như thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm để chấm dứt thế chấp, thay thế biện pháp bảo đảm hoặc thực hiện phương án khác được bên nhận thế chấp chấp thuận và pháp luật cho phép.
Do đó, câu hỏi cần kiểm tra không chỉ là “đã trả hết nợ chưa?”, mà còn là “bên nhận thế chấp có đồng ý với phương án chuyển nhượng và xử lý tài sản bảo đảm hay không?”
Trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng, bên mua nên kiểm tra gì?
Nếu biết quyền sử dụng đất đang thế chấp, bên mua nên làm rõ ít nhất:
- Quyền sử dụng đất hiện đang thế chấp cho ai.
- Phạm vi tài sản đang được dùng để bảo đảm.
- Nghĩa vụ được bảo đảm đã được thực hiện đến đâu.
- Bên nhận thế chấp có đồng ý với phương án chuyển nhượng hay không.
- Việc chấm dứt hoặc thay đổi đăng ký thế chấp sẽ được thực hiện theo phương án nào.
Những thông tin này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện giao dịch. Đặc biệt, bên mua không nên chỉ dựa vào cam kết miệng rằng “sau khi nhận tiền sẽ tự giải chấp” mà chưa làm rõ phương án xử lý với bên nhận thế chấp.
Khi nào có thể tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng?
Việc công chứng cần được xem xét trên hồ sơ và tình trạng pháp lý thực tế của quyền sử dụng đất tại thời điểm giao dịch.
Nếu quyền sử dụng đất còn đang thế chấp, hồ sơ cần được kiểm tra cùng với tình trạng thế chấp và phương án xử lý tài sản bảo đảm trước khi xác định có thể tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng hay không.
Không thể kết luận một hồ sơ cụ thể chỉ dựa trên thông tin rằng đất “đang vay ngân hàng”.
Nếu đang chuẩn bị giao dịch, bước phù hợp là kiểm tra Giấy chứng nhận, thông tin thế chấp và tài liệu thể hiện phương án hoặc sự đồng ý của bên nhận thế chấp trước khi tiến hành công chứng.
Sau khi xử lý việc thế chấp, cần làm gì tiếp theo?
Khi đã xác định được phương án xử lý tài sản đang thế chấp và quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện giao dịch, bước tiếp theo là chuẩn bị hồ sơ để thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Khách hàng có thể tiếp tục tìm hiểu dịch vụ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng Đặc Khu Phú Quốc để biết phạm vi hỗ trợ và chuẩn bị cho bước công chứng hợp đồng.