Tình huống: Đất đang thế chấp nhưng chủ đất muốn bán
Một người đang thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay ngân hàng. Trong thời gian khoản vay chưa kết thúc, họ tìm được người mua và hai bên muốn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vướng mắc lúc này là: đất vẫn đang thế chấp thì bên sử dụng đất có được tự chuyển nhượng cho người mua hay không?
Câu trả lời là không nên hiểu rằng cứ có người mua và hai bên đồng ý thì chủ đất có thể tự mình chuyển nhượng. Quyền sử dụng đất đang là tài sản thế chấp nên việc định đoạt phải được xem xét cùng với quyền của bên nhận thế chấp.
Điểm cần xác định trước tiên là quyền của bên nhận thế chấp
Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ những trường hợp được pháp luật quy định. Đối với tài sản thế chấp không phải hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, việc bán, trao đổi, tặng cho có thể được thực hiện nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Vì vậy, trong tình huống này không thể chỉ xem xét thỏa thuận giữa người bán và người mua. Cần kiểm tra cả quan hệ thế chấp đang tồn tại và phương án mà bên nhận thế chấp chấp thuận.
Có phải trả hết khoản vay rồi mới được bán đất?
Không nên mặc định đây là phương án duy nhất.
Một trường hợp thường dễ hình dung là người vay thực hiện nghĩa vụ để chấm dứt biện pháp thế chấp, sau đó thực hiện giao dịch chuyển nhượng khi tài sản không còn bị ràng buộc bởi biện pháp bảo đảm.
Nhưng pháp luật dân sự cũng cho phép việc định đoạt tài sản thế chấp trong trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Vì vậy, phương án cụ thể còn phụ thuộc vào quan hệ thế chấp, thỏa thuận với bên nhận thế chấp và hồ sơ thực tế.
Nói cách khác, “đất còn nợ ngân hàng” và “đất tuyệt đối không thể chuyển nhượng” không phải là hai khái niệm đồng nhất.
Người bán và người mua nên xử lý theo hướng nào?
Trước khi tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng, các bên nên làm rõ ba vấn đề:
- Quyền sử dụng đất đang bảo đảm cho nghĩa vụ nào và bên nhận thế chấp là ai.
- Bên nhận thế chấp có đồng ý với việc định đoạt tài sản hay phương án xử lý dự kiến hay không.
- Việc chấm dứt, thay đổi hoặc xử lý đăng ký biện pháp bảo đảm sẽ được thực hiện như thế nào để phù hợp với giao dịch chuyển nhượng.
Đặc biệt, người mua không nên chỉ dựa vào lời hứa rằng sau khi giao tiền thì người bán sẽ tự xử lý việc thế chấp. Cách thanh toán và xử lý khoản vay cần phù hợp với phương án đã được các bên liên quan xác định.
Nếu người mua đưa tiền để người bán trả ngân hàng thì sao?
Đây là tình huống cần thận trọng vì có hai quan hệ khác nhau: việc người mua giao tiền cho người bán và việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
Việc người mua giao tiền để hỗ trợ người bán thanh toán khoản vay không tự nó làm người mua trở thành người có quyền sử dụng đất, cũng không đồng nghĩa hợp đồng chuyển nhượng chắc chắn sẽ được công chứng sau đó.
Trước khi giao một khoản tiền đáng kể, các bên cần xác định rõ phương án xử lý thế chấp, điều kiện thực hiện giao dịch và trách nhiệm của mỗi bên nếu việc chuyển nhượng không thể tiếp tục.
Khi nào nên mang hồ sơ đi kiểm tra?
Nên kiểm tra trước khi các bên thực hiện những bước khó đảo ngược, đặc biệt là trước khi thanh toán phần lớn tiền hoặc dự kiến ký hợp đồng chuyển nhượng.
Những tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp, thông tin về nghĩa vụ được bảo đảm và tài liệu thể hiện phương án của bên nhận thế chấp có thể ảnh hưởng trực tiếp đến cách xử lý.
Công chứng viên sẽ xem xét hồ sơ và tình trạng pháp lý cụ thể trước khi xác định giao dịch có đáp ứng điều kiện công chứng hay không. Vì vậy, không nên lấy một phương án xử lý của trường hợp khác áp dụng máy móc cho hồ sơ của mình.
Nội dung liên quan
Sau khi đã làm rõ tình trạng thế chấp và phương án xử lý tài sản bảo đảm, bước tiếp theo có thể tìm hiểu Công chứng hợp đồng, giao dịch nhà đất để xác định các yêu cầu đối với giao dịch cụ thể.