Khi dùng nhà đất hoặc tài sản khác để bảo đảm khoản vay, nhiều người thường quan tâm trước tiên đến việc ai có quyền dùng tài sản để bảo đảm, những ai phải tham gia ký, có thể dùng tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác hay không và công chứng xong đã hoàn tất việc bảo đảm chưa.
Nội dung dưới đây giúp Quý khách nhận diện những vấn đề pháp lý quan trọng trước khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp và bảo đảm.
Tổng quan
Hợp đồng thế chấp và các giao dịch bảo đảm thường phát sinh khi cá nhân, tổ chức sử dụng tài sản hoặc một biện pháp bảo đảm phù hợp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.
Tài sản liên quan có thể là quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất, phương tiện hoặc tài sản khác tùy từng giao dịch.
Trước khi thực hiện, không nên chỉ quan tâm đến giá trị tài sản. Những vấn đề cần xác định trước thường là:
- Tài sản thuộc quyền của ai?
- Người nào có quyền quyết định việc dùng tài sản để bảo đảm?
- Những ai cần tham gia ký hợp đồng?
- Nghĩa vụ nào được bảo đảm?
- Tài sản có đang thế chấp hoặc có ràng buộc khác hay không?
- Sau khi công chứng có cần thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm hay thủ tục liên quan khác không?
Việc làm rõ những vấn đề này ngay từ đầu giúp xác định đúng giao dịch và hạn chế trường hợp chuẩn bị hồ sơ nhưng chưa đủ điều kiện để thực hiện.
Ai có quyền sử dụng tài sản để bảo đảm?
Trước khi lập hợp đồng, cần xác định người đưa tài sản vào giao dịch có quyền đối với tài sản đó hay không và phạm vi quyền của họ đến đâu.
Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ chứng minh quyền đối với tài sản là căn cứ quan trọng, nhưng không phải trường hợp nào người đứng tên trên giấy tờ cũng có thể tự mình quyết định toàn bộ giao dịch.
Chẳng hạn, tài sản có thể liên quan đến:
- tài sản chung của vợ chồng;
- tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều người;
- tài sản của tổ chức;
- người tham gia thông qua đại diện hoặc ủy quyền;
- quyền của người khác đối với tài sản.
Vì vậy, cần xem xét tình trạng pháp lý thực tế của tài sản và người có quyền định đoạt trước khi xác định ai phải tham gia hợp đồng.
Nhà đất chỉ đứng tên vợ hoặc chồng thì người còn lại có phải ký không?
Đây là vấn đề thường gặp khi thế chấp nhà, đất.
Việc giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người chưa phải là căn cứ duy nhất để kết luận người đó có thể tự mình thế chấp tài sản. Cần xác định tài sản là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng và xem xét các giấy tờ, thông tin liên quan.
Nếu tài sản thuộc quyền chung của vợ chồng thì việc một người đứng tên trên giấy tờ không mặc nhiên loại bỏ quyền của người còn lại.
Ngược lại, nếu có căn cứ xác định đó là tài sản riêng thì việc xác định người tham gia giao dịch sẽ được xem xét theo tình trạng pháp lý của tài sản đó.
Vì vậy, khi chuẩn bị công chứng, nên làm rõ nguồn gốc và tình trạng sở hữu của tài sản thay vì chỉ căn cứ vào tên ghi trên giấy chứng nhận.
Có thể dùng tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ của người khác không?
Người có nghĩa vụ và người đưa tài sản vào giao dịch bảo đảm không phải lúc nào cũng là cùng một người.
Trong thực tế có thể phát sinh trường hợp một người sử dụng tài sản thuộc quyền của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác. Khi đó, cần xác định rõ:
- ai là người có nghĩa vụ;
- ai là người đưa tài sản vào bảo đảm;
- bên nào nhận bảo đảm;
- tài sản nào được sử dụng;
- nghĩa vụ và phạm vi bảo đảm được xác lập như thế nào.
Không nên chỉ dựa vào cách gọi thông thường như “thế chấp tài sản của người thứ ba” để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Nội dung giao dịch và hồ sơ cụ thể mới là cơ sở để xác định cấu trúc pháp lý phù hợp.
Nghĩa vụ được bảo đảm cần xác định như thế nào?
Tài sản bảo đảm luôn gắn với nghĩa vụ mà các bên muốn bảo đảm thực hiện.
Do đó, ngoài việc kiểm tra tài sản, cần xác định rõ nghĩa vụ được bảo đảm và phạm vi bảo đảm theo thỏa thuận của các bên.
Điều này đặc biệt quan trọng trong những trường hợp:
- tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác;
- một tài sản liên quan đến nhiều nghĩa vụ;
- nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng hoặc giao dịch khác;
- phạm vi bảo đảm không trùng hoàn toàn với giá trị của nghĩa vụ.
Tùy trường hợp, hợp đồng tín dụng, thỏa thuận về nghĩa vụ hoặc tài liệu liên quan có thể cần được xem xét cùng với hồ sơ về tài sản.
Tài sản đang thế chấp có tiếp tục thực hiện giao dịch khác được không?
Khi tài sản đã được dùng để bảo đảm một nghĩa vụ, việc tiếp tục sử dụng tài sản đó trong giao dịch khác cần được xem xét dựa trên tình trạng pháp lý của tài sản, nội dung thỏa thuận hiện có và loại giao dịch tiếp theo mà các bên muốn thực hiện.
Ví dụ, nếu quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng chủ sử dụng đất muốn chuyển nhượng cho người mua, không nên chỉ dựa vào việc hai bên đã thống nhất giá bán để tiến hành giao dịch.
Trước tiên cần làm rõ tình trạng thế chấp, quyền của bên nhận thế chấp và phương án xử lý khoản vay, tài sản bảo đảm trước khi thực hiện các bước tiếp theo.
Đây là nhóm tình huống nên được kiểm tra cụ thể theo hồ sơ thực tế.
Công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm có phải là một việc không?
Không.
Công chứng hợp đồng và đăng ký biện pháp bảo đảm là những công việc pháp lý khác nhau.
Vì vậy, việc hợp đồng đã được công chứng không nên được hiểu rằng mọi yêu cầu liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm cũng đã tự động hoàn thành.
Sau khi công chứng, cần tiếp tục xác định giao dịch và tài sản có thuộc trường hợp cần đăng ký hay thực hiện thủ tục liên quan hay không.
Điểm này đặc biệt quan trọng đối với các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác có cơ chế đăng ký theo quy định.
Tài sản hình thành trong tương lai có thể dùng để bảo đảm không?
Tài sản hình thành trong tương lai có đặc điểm khác với tài sản đã hiện hữu và đã có đầy đủ giấy tờ xác lập quyền.
Khi sử dụng loại tài sản này để bảo đảm nghĩa vụ, cần xác định cụ thể loại tài sản, khả năng nhận diện tài sản và các giấy tờ liên quan đến việc hình thành, xác lập quyền đối với tài sản.
Do đó, không nên áp dụng máy móc cách kiểm tra hồ sơ của nhà, đất hoặc tài sản đã hiện hữu cho mọi trường hợp tài sản hình thành trong tương lai.
Khi nào nên kiểm tra hồ sơ trước khi công chứng?
Quý khách nên kiểm tra trước hồ sơ nếu giao dịch có một trong các tình huống như tài sản chỉ đứng tên vợ hoặc chồng, tài sản thuộc sở hữu chung, tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ của người khác, tài sản đang có thế chấp hoặc ràng buộc, người ký thông qua đại diện hoặc ủy quyền, hoặc hồ sơ tài sản có thông tin chưa thống nhất.
Việc kiểm tra trước giúp xác định đúng người cần tham gia, giấy tờ cần chuẩn bị và loại giao dịch cần thực hiện, tránh phải bổ sung hoặc điều chỉnh hồ sơ nhiều lần.
Nội dung liên quan
Dịch vụ công chứng: Công chứng hợp đồng thế chấp và bảo đảm
Thủ tục công chứng: Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp và bảo đảm