Tại Phú Quốc, trong giao dịch đất đai thường gặp cách gọi “đất sơ đồ 14”, “đất sơ đồ 15”. Người mua loại đất này thường quan tâm liệu thông tin thể hiện trên sơ đồ có đủ để mua bán, đặt cọc hoặc thực hiện công chứng hay không.
Điểm quan trọng cần xác định trước tiên là: sơ đồ 14, sơ đồ 15 không nên được hiểu là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không phải cứ có tên hoặc có đất thể hiện trên sơ đồ là mặc nhiên đủ điều kiện công chứng chuyển nhượng.
Đất sơ đồ 14, sơ đồ 15 có công chứng mua bán được không?
Nếu thửa đất mà các bên gọi là “đất sơ đồ 14”, “đất sơ đồ 15” chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thể chỉ sử dụng thông tin trên sơ đồ để mặc nhiên thay thế Giấy chứng nhận và yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Để xác định có thể thực hiện công chứng hay không, cần kiểm tra hồ sơ pháp lý hiện tại của chính thửa đất, người có quyền đối với đất và các điều kiện chuyển nhượng theo quy định.
Vì vậy, khi được giới thiệu một thửa “đất sơ đồ”, câu hỏi cần đặt ra trước tiên không phải chỉ là “có tên trên sơ đồ hay không?”, mà là “hiện nay thửa đất này có giấy tờ gì và tình trạng pháp lý như thế nào?”
Có tên trên sơ đồ 14, sơ đồ 15 có phải đã có quyền sử dụng đất không?
Không nên chỉ dựa vào việc tên một người hoặc một thửa đất được thể hiện trên sơ đồ để kết luận người đó hiện có đầy đủ quyền thực hiện giao dịch.
Thông tin trên sơ đồ có thể là một phần của hồ sơ cần được xem xét khi xác định quá trình quản lý, sử dụng, vị trí, ranh giới hoặc nguồn gốc của thửa đất. Giá trị của thông tin này cần được đặt trong toàn bộ hồ sơ của từng trường hợp cụ thể.
Do đó, cần phân biệt rõ:
Có thông tin trên sơ đồ không đồng nghĩa với đã có Giấy chứng nhận, và cũng không đồng nghĩa với mặc nhiên đủ điều kiện chuyển nhượng.
Trước khi mua đất sơ đồ 14, sơ đồ 15 cần kiểm tra những gì?
Trước khi giao tiền hoặc cam kết mua đất, người mua nên làm rõ ít nhất các thông tin sau:
- Thửa đất hiện đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa;
- Người đang giao dịch dựa trên giấy tờ nào để xác định quyền đối với đất;
- Người có tên hoặc thông tin trên hồ sơ có phải chính là người đang giao dịch hay không;
- Vị trí, diện tích và ranh giới thực tế có phù hợp với hồ sơ hiện có hay không;
- Thửa đất có tranh chấp hoặc có vấn đề liên quan đến quyền của người khác hay không;
- Đất có liên quan đến tài sản chung của vợ chồng, thừa kế, đồng quyền sử dụng hoặc người khác cùng có quyền hay không;
- Có thông tin nào cần xác minh thêm tại cơ quan có thẩm quyền trước khi thực hiện giao dịch hay không.
Tùy từng thửa đất, hồ sơ cần kiểm tra có thể khác nhau. Vì vậy, không nên lấy tình trạng pháp lý của một thửa “đất sơ đồ” để suy ra cho một thửa đất khác.
Đất sơ đồ chưa có Giấy chứng nhận thì người mua cần lưu ý gì?
Đây là trường hợp cần đặc biệt thận trọng.
Nếu thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, người mua cần phân biệt giữa việc đang có người quản lý, sử dụng đất với việc người đó đã có đầy đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc đất được sử dụng trong thời gian dài, có ranh giới thực tế hoặc có thông tin trên sơ đồ không tự động đồng nghĩa với việc có thể lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng ngay.
Trường hợp này nên xác định rõ hồ sơ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, tình trạng đăng ký, khả năng được xem xét cấp Giấy chứng nhận và các vấn đề pháp lý khác có liên quan trước khi quyết định giao dịch.
Có nên đặt cọc mua đất sơ đồ trước không?
Nếu chưa xác định được tình trạng pháp lý của thửa đất, người mua nên thận trọng trước khi giao một khoản tiền đặt cọc lớn.
Trước khi đặt cọc cần làm rõ đối tượng dự kiến mua là thửa đất nào, người nhận cọc có quyền gì đối với thửa đất, giấy tờ hiện có là gì và giao dịch chuyển nhượng dự kiến sau đó có khả năng thực hiện hay không.
Đặc biệt, cần phân biệt giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc các bên lập hoặc công chứng một thỏa thuận đặt cọc không có nghĩa rằng thửa đất sau đó mặc nhiên đủ điều kiện để công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Nếu đất đã có Giấy chứng nhận nhưng hồ sơ còn liên quan đến sơ đồ 14, sơ đồ 15 thì sao?
Trong thực tế có thể gặp trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng hồ sơ, quá trình đo đạc hoặc thông tin qua các thời kỳ vẫn liên quan đến sơ đồ 14, sơ đồ 15.
Trường hợp này không nên đánh giá giống với thửa đất chưa có Giấy chứng nhận.
Việc có thể chuyển nhượng hay không cần căn cứ vào Giấy chứng nhận hiện có, người có quyền sử dụng đất, thông tin hiện tại của thửa đất và các điều kiện của giao dịch.
Nếu có chênh lệch hoặc chưa thống nhất về vị trí, diện tích, ranh giới hay thông tin giữa các hồ sơ qua từng thời kỳ, các bên nên làm rõ trước khi thực hiện giao dịch.
Khi nào nên kiểm tra hồ sơ trước khi giao dịch?
Việc kiểm tra trước đặc biệt cần thiết khi:
- Người bán nói đất thuộc “sơ đồ 14”, “sơ đồ 15” nhưng chưa xuất trình được Giấy chứng nhận;
- Đất được mua bán qua nhiều người nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký;
- Người giao dịch không phải người thể hiện trên giấy tờ hiện có;
- Diện tích hoặc ranh giới sử dụng thực tế khác với hồ sơ;
- Đất có nhiều người cùng quản lý, sử dụng;
- Có dấu hiệu tranh chấp hoặc quyền của người khác đối với đất;
- Người mua chuẩn bị đặt cọc hoặc giao một khoản tiền lớn.
Kiểm tra hồ sơ trước không có nghĩa là mặc nhiên khẳng định thửa đất có thể hoặc không thể được cấp Giấy chứng nhận. Mục đích là nhận diện tình trạng hiện tại và những vấn đề cần tiếp tục làm rõ trước khi quyết định giao dịch.
Liên hệ kiểm tra trước khi giao dịch
Nếu Quý khách đang dự kiến mua, đặt cọc hoặc thực hiện giao dịch đối với đất thường được gọi là sơ đồ 14, sơ đồ 15 tại Phú Quốc, Quý khách có thể liên hệ Văn phòng Công chứng Đặc Khu Phú Quốc để được hướng dẫn những giấy tờ cần chuẩn bị và các thông tin cần kiểm tra trước khi tiến hành giao dịch.
Khi liên hệ, Quý khách nên chuẩn bị các giấy tờ, sơ đồ hoặc thông tin hiện có về thửa đất để việc xem xét trường hợp cụ thể được thuận tiện hơn.
Hotline / Zalo: 0909 226 226
Điện thoại: 02973 686 999
Địa chỉ: 16 Hùng Vương, Khu phố 1, Dương Đông, Đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang